Emlak piyasasının yapısını bozan sahte, suni, mükerrer ilanlar ve keyfi fiyat artışlarına zemin teşkil eden ilan sitelerini kanunlar nezdinde disiplin altına alan Elektronik İlan Doğrulama Sistemi (EİDS) 1 Ocak 2025 tarihi itibariyle zorunlu olmaya başlayacak. Ticaret Bakanlığı’nın önerdiği haliyle devam edilirse sektörü zor günlerin beklediğini ifade eden Ankara Tüm Emlakçılar Meslek Odası (ATEM) Başkanı Hakan Akçam, yeni sistemin 1 Ocak 2025’te değil, sorunlar giderildikten sonra devreye girmesi gerektiğini vurguladı.
Ticaret Bakanlığı’nın önerdiği haliyle devam edilirse sektörü zor günlerin beklediğine dikkat çeken Akçam, EİDS’de değişiklikler yapılması gerektiğini söyledi. İlan sitelerine bağımlı çalışan emlak ofisleri ve inşaat firmalarını derinden etkileyecek olan doğrulanmış ilan sisteminin emlak satış sektörünü zora sokacağını belirten Akçam şunları ifade etti: “İlan sitelerine bağımlı çalışan emlak ofisleri ve inşaat firmalarını derinden etkileyecek olan doğrulanmış ilan sistemi emlak satış sektöründe durağan bir süreci getirecektir. Çoğu emlak ofisi ve inşaat firması EİDS’in sektöre getireceği radikal değişimlerin dahil farkında değiller.
EİDS’in 1 Ocak’tan itibaren devreye girmesi ile olumlu gelişmelerin de yaşanacağını ifade eden Akçam, “İlanlar tamamen gerçek ve şeffaf olacak, markalı veya markasız emlak ofisi ayrımı kalkacak. Doğrulanmış ilanı giren markalı emlak ofisi gibi olacak, tüm gayrimenkul kategorilerinde fiyatlar düşecek. Bunun yanı sıra suni fiyat artışlarıyla ortaya çıkan yapay piyasa sona erecek, kamunun vergi toplama kabiliyetleri artacak. İlanı girip, brandayı asıp, müşterinin aramasını bekleme dönemi geride kalacak” dedi.
EMLAK DANIŞMANLIĞINDA İŞSİZLİK ARTABİLİR
1 Ocak’ta başlayacak yeni dönem ile emlak danışmanlarını endişelendiren kaçınılmaz sorunlara ilişkin ise Akçam şöyle konuştu:
“Emlak ofisleri gayrimenkul sahiplerinden yetki alamaz ise işsizlik artabilir, ofis sahipleri zor duruma düşebilir. İlanların ortalama yüzde 50’si silinecek, sektördeki ilan portallarının işleri düştüğü vakit zaten fahiş olan fiyatları daha yüksek hale getirecekler. İnşaat firmaları dijital beyandan kaçınmak için emlak ilanları yayınlamayacak veya emlak danışmanları ile çalışmayacaklar. Bunun için bir an önce belediye rayiç bedeli ile reel fiyat arasındaki uçurum kapatılmalı, vatandaş aldığı gayrimenkul aldığı fiyat üzerinden rayiç göstererek tapu ikmali yapabilmelidir. Emlak ofisleri ve inşaat firmaları satış yapabilmek için PR yöntemine başvuracak. İlan siteleri dışında alternatif pazarlama kanalları olan gayrimenkul ofisleri yükselecek yeni bir alan daha doğacak. Çoklu yetki verilmesi emlak danışmanlarını zora sıkacaktır. (Kesinlikle tekli yetkiye dönüşmeli) Yetki veren kişi aynı zamanda yetkilendirme sözleşmesini de imzalamış sayılmalı. EİDS de yetki veren gayrimenkul sahibine kesinlikle fiyatını yazacak bir buton açılmalı. EİDS’de yetki veren gayrimenkulün sahibi yetkisini iptal ettiği zaman mutlaka yaptırımı olmalı. Tapusuz gayrimenkullerdeki belirsizlikler netleşmeli (tapusuz yerler için açıklama kısmına tapusu yok diye yazmayla ilan verilmemeli, doğrulayıcı bir sistem konulmalı) Tüm bunlar giderildikten sonra EİDS hayata geçmeli.”
İLK OLARAK BİREYSEL İLANLARDA UYGULANMALI
Konuya ilişkin önerilerini de sıralayan Akçam şunlara değindi:
“EİDS ilk etapta kiralık konutların ilan verilmesinde hayata geçirilmeli. Bireysel ilanlarda uygulanmalı, emlak danışmanlarının verecekleri ilanlarda ileri bir tarihte zorunlu hale getirilmeli. İlan vermek isteyen emlak danışmanlarından öncelikle ‘yetkilendirme sözleşmesi’ ibraz etmesi istenmeli. WEB ile EİDS aynı platformda çalışır hale getirilmeli. Yetki belgesiz emlak danışmanı kalmamalı, daha sıkı denetim ve kontroller yapılmalı.
EMLAK DANIŞMANLARININ YENİ SİSTEMLE İLGİLİ YORUMLARI: HAZIR DEĞİLİZ
Akçam, “Odamıza kayıtlı emlak danışmanlarının konuya ilişkin fikirlerini sorduk, EİDS’e ilişkin meslektaşlarımızdan gelen cevaplar şöyle:
Bu sistem gelecekse gayrimenkul sahipleri kendi başına satış yapmamalı ya da hiçbir ilan girememeli, sahibinden bez branda afişi bile asamamalı. Sayın Cumhurbaşkanımız 2026 yılındaki çalışma planının içerisinde rayiç bedellerinin kalkmasının yer alacağını söylemişti, 2026 tarihi itibarıyla EİDS hayata geçirilmeli. İkinci derece yakınına kadar ilan verecek olan kişi de ilgili yakınından EİDS sistem üzerinden yetki almalı. Soğrulama sistemi maliyenin sistemine de bağlanıyor. İlan siteleri tapu sicil numaralarını isteyerek koyduğumuz ilan fiyatı üzerinden satış göstermemizi isteyecek, ama şu anda hem alıcı hem satıcı buna uygun değil. Ayrıca tapu harçları yüzde 4 olduğu sürece herkes bu vergiden kaçma yöntemini seçecek ve kabak gene emlak danışmanının başına patlayacak. Satıcılar ilan koymamızı istemeyecek, sadece git afiş as diyecek. Biz işimizi doğru yaptık diyelim maliye hem alıcıya hem satıcıya yazı gönderdiği zaman emlakçı tapu sicil numarası girmiş deyip biz suçlanacağız. Kısaca ilan sistemleri maliye sistemine bağlanmasın demiyorum ama yeniden gayrimenkul rayiç bedellerinin yükseltilmesi ve tapu harcının on binde 4 yapılması gerekmekte. Ancak böyle biz işlem yapabiliriz yoksa piyasa bu sebepten kitlenecek.
Emlak danışmanları da dahil olmak üzere herkes 1 Ocak’ta başlayacak yeni sistemden habersiz. Evet yetkisiz ilan istemiyoruz ama bize bunun yanında ayrı bir tuzak daha kuruldu ve tapu harçları düşürülmeden, rayiç bedeller yükseltilmeden yeni sistem işleme koyuluyor. Eğer 1 Ocak’ta yeni sistem devreye girerse çoğu esnafımız çok zor iş yapar. Gayrimenkul fiyatları düşmez tam tersi herkes fazla harcı gayrimenkul fiyatlarının üzerine koyar. Çünkü yeni sistemle kimse zarar görmek istemeyecek ve bir şekilde kendisini garantiye alacak.”
